Faktencheck bei Mieterhöhungen

Ist die Mieterhöhung richtig begründet?

Hier passiert auf Vermieterseite der häufigste Fehler: Der Vermieter liefert keine Gründe für die Mieterhöhung.

Ein einfaches Schreiben nach dem Motto, „Bitte zahlen Sie ab nächstem Monat 100 Euro mehr“, reicht nicht aus. 

Gültig ist das Schreiben erst, wenn der Vermieter mit ortsüblichen Vergleichsmieten argumentiert. In München wird hierzu der Mietspiegel herangezogen.

 

Anders geregelt ist das in Gemeinden, in denen kein Mietspiegel existiert: der Vermieter muss Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen auflisten oder ein Gutachten vorlegen.

 

Liegt die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels bei, ist jedoch noch lange nicht gesagt, ob sie korrekt ist. Hier muss man genau hinsehen. Empfehlenswert ist es, dies durch einen Fachmann prüfen lassen.

 

Um wie viel darf erhöht werden?

Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden.

Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und Modernisierungen sowie Staffelmiet- und Indexmieterhöhungen folgen eigenen Regeln.

 

Zudem gibt es eine Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.

Seit 1. Mai 2013 gibt es ein neues Gesetz, wonach die Landesregierungen auf Antrag einzelne Gemeinden ausweisen können, in denen lediglich um 15 % erhöht werden darf.

 

Die Bayrische Landesregierung hat dies für München bewilligt, demnach gilt hier seit 15.5.2013 die sog. „Kappungsgrenzesenkungsverordnung“.

 

München gehört also zu den Gemeinden, in denen die Mieten „nur“ um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden dürfen.

Mittlerweile gibt es eine zweite Kappungsgrenzesenkungsverordnung (vom 23.07.2013), wonach in weiteren dort aufgeführten Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze 15% beträgt.

 

Einen Vorteil haben übrigens Mieter von Einfamilienhäusern. Diese tauchen im Mietspiegel nicht auf und es gibt meist (außer manchmal bei Reihenhäusern) keine Vergleichshäuser.

Deswegen müsste der Vermieter ein Gutachten in Auftrag geben – und diese sind so teuer, dass viele Vermieter davor zurückschrecken.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens zwölf Monate konstant bleiben. Nimmt man die Überlegungsfrist des Mieters hinzu, kann die Mieterhöhung erst nach 15 Monaten greifen. Allerdings darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren lediglich um 15 Prozent erhöhen.

 

Von wem kommt die Forderung?

Nur der Vermieter (also Eigentümer) darf die Miete erhöhen. (Hier ist der Eintrag im Grundbuch entscheidend.)

 

An wen ist sie gerichtet?

Die Mieterhöhung muss an alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter gerichtet werden, das gilt auch bei Ehepaaren und in Wohngemeinschaften.

 

Schriftlich oder mündlich?

Eine mündliche oder telefonische Forderung reicht nicht aus. Die Mieterhöhung muss in Textform und von allen Vermietern stammen.

 

Wie steht es um Mieterhöhungen im Fall von Modernisierungen?

Der Vermieter darf laut Gesetz 11% Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahme, die auf die jeweilige Wohnung entfallen, auf die Jahresmiete umlegen. Je nach Umfang der Arbeiten muss der Mieter zukünftig für seine Miete viel tiefer in die Tasche greifen.

Ein Beispiel: Kostet die Modernisierung in einem Miethaus je Wohnung  20.000 Euro, kommen auf den Mieter 2200 Euro jährlich zu – die Monatsmiete steigt um 183 Euro. Die oft kleine Ersparnis bei den Betriebskosten ist dadurch schnell aufgefressen.

 

Wie steht es mit Sonderregelungen?

Neben einer Index- oder Staffelmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Neben einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung nur möglich, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat.

 

Wie schnell muss man reagieren?

Hier greift die so genannte Überlegungsfrist bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

Der Mieter hat den restlichen Monat nach Forderungseingang und zusätzlich noch zwei weitere Monate Zeit, ehe er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Erst mit Zustimmung, wird die Mieterhöhung wirksam.