Jahresbericht der ­Vorsitzenden für 2012

Kurzzusammenfassung:

Zunächst bedanke ich mich bei unseren langjährigen Mitgliedern für ihre Treue und Verbundenheit. Wir haben in diesem Jahr 564 Mitglieder, die wir für 25-jährige Mitgliedschaft mit einer Urkunde ehren. Besonders freut mich, dass wir 64 Mitglieder für ihre 50-jährige Mitgliedschaft im Mieterverein München ehren dürfen.

 

Mitgliederentwicklung:

Der Mieterverein hatte zum 31.12. 2012 einen Mitgliederbestand von 66.147 Erstmitgliedern und damit einen Nettomitgliederzuwachs von 1104 Mitgliedern.

 

Satzungsänderung:

Auf der außerordentlichen Mitgliederversammlung am 16.10.2012 wurde die Satzung des Mietervereins München e. V. geändert. Seit der Eintragung der Satzungsänderung kann der Mieterverein München e. V. auch Kleingewerbetreibende als Mieter, Pächterinnen und Pächter sowie Selbstnutzer von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen außergerichtlich beraten und vertreten.

 

Rechtsberatung:

Hauptaufgabe des Mieterverein München e. V. ist und bleibt die mietrechtliche Beratung.

Insgesamt wurden in 2012 rund 45.000 Beratungen durchgeführt. In dieser Zahl sind die telefonischen Kurzbera­tungen noch nicht enthalten, weil diese nicht gezählt werden.

Auf Platz 1 der Beratungsgründe stand wie fast jedes Jahr die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung mit fast 14 %.

Auf Platz 2 lagen Rechtsfragen zu Mängeln mit rund 10 %.

Auf Platz 3 der Beratungsgründe waren im Jahr 2012 Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit 8 %.

Auf Platz 4 lagen Fragen zu Schönheitsreparaturen mit 5 %.

Auf Platz 5 folgten Fragen zur Kau­tion mit 4,6 %.

 

Prozesse zwischen Vermietern und Mietern:

Zwar gelang es dem Mieterverein München e. V. auch im Jahr 2012 rund 98,8 % aller Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern im Interesse der Mieter außergerichtlich zu lösen. Wir mussten daher nur in 1,2 % der Fälle vor Gericht gehen. Dennoch mussten auch in 2012 zahlreiche neue Prozesse vor Gericht geführt werden.

Festzustellen ist leider nach wie vor der Trend, dass trotz einer geringeren Anzahl von Prozessen die einzelnen Ver­fahren teurer sind als im Jahr zuvor. Für Mieter ohne Rechtsschutzversicherung sind Mietsstreitigkeiten vor Gericht nahezu unbezahlbar geworden.

 

Mietspiegel

Der Mietspiegel 2013 liegt zwischenzeitlich vor und wurde, wie letztes Jahr angekündigt, nicht mehr statistisch fortgeschrieben, sondern neu erhoben.

Aus unserer Sicht hat der Mietspiegel 2013 bestätigt, dass eine regelmäßige Erhebung des Mietspiegels ein realitätsnäheres Bild über die Vergleichsmieten bildet, als eine statistische Fortschreibung.

Die Grundmieten im Mietspiegel 2013 sind im Schnitt zwischen 50 Cent und rund 1,0 € je m² gestiegen. Die Zuschläge für gute Lage und beste Lage haben sich reduziert, von 0,80 € auf 0,74 €, bzw. von 1,75 € auf 1,61 € für die beste Lage.

Auch der neue Mietspiegel 2013 weist Abschläge für verschiedene Gebäudetypen wie Hochhaus und Wohnblock aus, der einfache Altbau wurde beibehalten, der nicht freistehende Wohnblock ist aufgrund des Ergebnisses der statistischen Erhebung entfallen. Parterrewohnungen haben erstmalig einen Abschlag von 0,35 €. Im Übrigen sind bei Elektro-, Wasser- und Gasinstallationen auf Putz nunmehr Abzüge von 0,50 € je Quadratmeter gerechtfertigt, was ebenfalls Mietern von Altbauwohnungen als Abschlag zu Gute kommt.

 

Wesentliche Ereignisse im Jahr 2012 aus der Sicht der Mieter:

Das aus Mietersicht überwiegend schlechte Mietrechtsänderungs­gesetz

Zu den Neuerungen im Einzelnen:

  • Das Mietminderungsrecht der Mieter während der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist für drei Monate ausgeschlossen.
    Durch die Abschaffung des Mietminderungsrechts sollen Vermieter ermutigt werden, energetische Sanierungen vorzunehmen und sich nicht durch mögliche Mietminderungen davon abhalten zu lassen. Wenn in ­einem zu modernisierenden 10-Parteien-Haus tatsächlich 2 Par­teien auf die Idee kämen, die Miete zu mindern, wird dies einen Eigentümer sicher nicht von seinem Vorhaben abhalten.
  • Der Vermieter muss in seiner Modernisierungsankündigung lediglich Pauschalwerte angeben.
  • Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechnen, dass und wo sich tatsächlich Einsparmöglichkeiten für den Mieter eröffnen. Der Mieter muss eine höhere Miete bezahlen und wird nun noch nicht einmal mehr im Vorfeld genau darüber informiert, was in seiner Wohnung passiert.
  • Das bedeutet für die Mieter letztlich eine Duldungsverpflichtung. Bislang konnten die Mieter eine geplante Maßnahme abwehren, wenn die Miete nach der Modernisierung für sie nicht mehr bezahlbar war. Jetzt müssen sie es hinnehmen und sind über kurz oder lang gezwungen auszuziehen.
  • Es gibt einen neuen Kündigungsgrund für Vermieter: Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit vereinbarten Ratenzahlungen auf seine Kaution in Verzug gerät, kann ihm fristlos gekündigt werden.
  • Gerichte können mit Beginn eines Räumungsprozesses wegen Zahlungsverzugs anordnen, dass die Mieter den streitigen Betrag hinterlegen müssen. Wenn der Mieter dies nicht kann, kann per einstweiliger Verfügung die Räumung der Wohnung angeordnet werden.
    Damit wird der Rechtsweg für die betroffenen Mieter verkürzt. Es ergeht letztlich ein Urteil zur Räumung, obwohl in der Sache, d. h., ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist oder nicht, noch gar nicht entschieden wurde.
  • Die Bundesländer erhalten die Mög­lichkeit, in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass besteht, die Kap­pungsgrenze für Mieterhöhungen von bisher 20 % auf 15 % innerhalb von drei Jahren zu senken.
    Dies ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung. Das Land Bayern hat von diesem Ermächtigungsgesetz für München bereits Gebrauch gemacht. Allerdings wird sich durch diese Regelung an den überhöhten Münchner Mietpreisen kaum etwas ändern. Die Kappungsgrenze von 15 % oder 20 % kann mittlerweile ohnehin in den wenigsten Fällen ausgeschöpft werden, da die Mieten bereits so hoch sind.
    Wichtige und notwendige Mietrechtsänderungen stehen aus der Sicht der Mieter noch aus. Angesichts der steigenden Wohnungsknappheit und daraus resultierenden Mietpreisexplosio­nen in Ballungsgebieten müssen die Mieterrechte gestärkt werden.

MMM