Kündigung wegen Eigenbedarf
Einzugswunsch oft nur vorgetäuscht
Stellen Sie sich vor, Ihnen wird eines Tages
aus heiterem Himmel die Wohnung gekündigt, weil Ihr Vermieter zu
laut schnarcht. Und weil er seiner Frau damit so sehr auf den
Wecker geht, dass die ein eigenes Schlafzimmer will und zwar in
Ihrer Wohnung. Lächerlich, denken Sie? Keineswegs, denn einem
Mieter aus Remagen ist genau das vor einigen Jahren passiert.
Abgesegnet vom Amtsgericht Sinzig, das der Eigenbedarfskündigung
des Vermieters zugestimmt hat. Hintergrund: Der Vermieter wohnte
im selben Haus wie sein Mieter und konnte mit ärztlichen
Attesten belegen, dass er vergeblich versucht hatte, sein
Schnarchproblem in den Griff zu bekommen. Zum Leidwesen der
Gattin, die als Folge des Schlafmangels bereits gesundheitlich
angeschlagen war. Die Richter fanden es unter diesen Umständen
nachvollziehbar, dass das Ehepaar einen weiteren Raum für sich
beanspruchte. Der Mieter musste ausziehen.
Eigenbedarf vorgeschoben?
Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste
Kündigungsgrund in Deutschland. Manchmal, weil der Eigentümer
aufgrund geänderter Lebensumstände die vermietete Wohnung
tatsächlich für sich selbst oder einen Familienangehörigen
benötigt. Häufig wird Eigenbedarf aber auch nur vorgetäuscht, z.
B. weil die Wohnung teurer vermietet oder leer verkauft werden
soll. Gab es in der Vergangenheit Streitigkeiten über
Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen o. ä., können dies
ebenfalls Indizien dafür sein, dass Eigenbedarf nur vorgeschoben
wird, um „lästige" Mieter los zu werden.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
Nach dem Gesetz ist die Kündigung eines
vertragstreuen Mieters nur möglich, wenn der Eigentümer ein
„berechtigtes Interesse" daran hat. Eigenbedarf ist eine von
zwei Interessenslagen, die der Gesetzgeber grundsätzlich als
Kündigungsgrund anerkennt. Mit Betonung auf „Bedarf". Denn der
Wunsch allein, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen,
reicht nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter „vernünftige" und
„nachvollziehbare" Gründe dafür haben, dass er ausgerechnet die
vermietete Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt
gehörende Person (z. B. Pflegekraft) oder für einen
Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Zwar hat sich der
Kündigungsschutz bei Eigenbedarf in den letzten Jahren deutlich
verschlechtert. Trotzdem gelingt es mit Unterstützung des
Mietervereins in vielen Fällen, die Kündigung abzuwehren oder
zumindest eine Abfindung zu erwirken.
Wer gehört zur Familie des Vermieters?
Kein Mieter muss seine Wohnung räumen, weil
eines Tages die Tochter einer Cousine der Schwiegermutter des
Vermieters einziehen will! Zu den begünstigten Personen, die
eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich rechtfertigen, zählen
neben dem Eigentümer selbst nämlich nur dessen
Eltern,
Kinder,
Enkel und
Geschwister.
Entferntere Verwandte wie Neffen und Nichten,
Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen, Schwäger/innen und
geschiedene Ehegatten sind normalerweise keine
Familienangehörigen, zu dessen Gunsten eine Mietwohnung
gekündigt werden darf. Es sei denn, der Verwandte, z. B. eine
Nichte oder ein Neffe, steht in einem nachweislich besonders
engen Kontakt zum Vermieter.
Schriftliche Begründung
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben
genau darlegen, warum er oder ein Angehöriger die Wohnung gerade
jetzt benötigt und um wen es sich dabei handelt. Er muss also
den Sachverhalt konkret schildern, was sich viele Eigentümer
einfacher vorstellen, als es ist. Denn dazu gehört auch, dass er
seine aktuellen Wohnverhältnisse darlegt bzw. die seines
Verwandten, der einziehen möchte. Dadurch soll den Mietern die
Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre
Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Fehlen die
hierfür notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und
kann auch nicht durch das Nachschieben von Gründen wirksam
werden.
Der pauschale Verweis auf geänderte
Lebensumstände reicht jedenfalls nicht aus. Ebenso wenig der
Hinweis, dass der Vermieter die Wohnung für seine gesundheitlich
angeschlagenen Eltern braucht, wenn er nicht dazu sagt, warum
deren aktuelle Wohnung nicht mehr geeignet ist. Unzureichend ist
es auch, wenn der Vermieter offen lässt, welches seiner Kinder
in die Mietwohnung einziehen will. Die Nennung des Namens ist
nur dann überflüssig, wenn die Person mit den Angaben eindeutig
identifizierbar ist, z. B. wenn es sich um den einzigen Sohn des
Vermieters handelt.
Andererseits dürfen die Anforderungen auch
nicht zu hoch geschraubt werden: Kündigt der Vermieter eine
Fünf-Zimmer-Wohnung, weil ihm seine Drei-Zimmer-Wohnung zu klein
geworden ist, ist die Kündigung nicht schon deshalb unwirksam,
weil er keine Flächenangaben gemacht hat.
Welche Gründe sind vernünftig?
Zur Frage, welche Gründe vernünftig und
nachvollziehbar sind und somit eine Eigenbedarfskündigung
rechtfertigen, gibt es eine Flut von Gerichtsentscheidungen.
Letztlich ist dabei immer der Einzelfall ausschlaggebend. Fest
steht, dass sich ein Vermieter nicht erst in akuter Wohnungsnot
befinden muss, um Eigenbedarf geltend zu machen. So kann es
beispielsweise nachvollziehbar sein, dass der Vermieter die
Wohnung als Altersruhesitz nutzen will, sofern er das nicht
bereits bei Vertragsschluss wusste und dem Mieter diese
Information vorenthalten hat. Ein berechtigtes Interesse liegt
nach Auffassung der Richter auch vor, wenn der Eigentümer näher
zu seiner neuen Arbeitsstätte ziehen möchte und deshalb seine
Wohnung selbst nutzen will.
Wird eine Eigenbedarfskündigung mit dem Bedarf
der 18jährigen Tochter begründet, die einen eigenen Hausstand
gründen will, ist das in den Augen der meisten Gerichte
ebenfalls nachvollziehbar. Nicht aber, wenn ein ganzes
Reihenhaus zu Gunsten des 16jährigen schulpflichtigen Sohnes
gekündigt wird. Ebenso unvernünftig ist es, wenn der Vermieter
seine gehbehinderte Mutter im dritten Stock ohne Aufzug
unterzubringen gedenkt oder wenn zugunsten einer studierenden
Enkelin gekündigt wird, obwohl die Uni 120 Kilometer weiter weg
ist.
Die Beweislast liegt beim Mieter
Vorgetäuschter Eigenbedarf ist trotz
begründetem Verdacht oft nur sehr schwer nachzuweisen. Zumal die
Gerichte dem Vermieter zugestehen, dass sich seine
Lebensumstände auch innerhalb von Tagen so gravierend ändern
können, dass der angegebene Kündigungsgrund zwar hinfällig ist,
der Vermieter aber trotzdem nicht gelogen hat: Beispiel: Die
Tochter wollte mit ihrem Verlobten einziehen, hat sich aber nach
dem Auszug des Mieters von ihrem Partner getrennt und ist in
eine andere Stadt gezogen. Entfällt der Kündigungsgrund vor
Ablauf der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter jedoch
davon in Kenntnis setzen! Wenngleich die Beweislast beim Mieter
liegt, sind die Gerichte zumindest verpflichtet, den
Einwendungen des Mieters nachzugehen, wenn er begründete Zweifel
an der Ernsthaftigkeit des Einzugswunsches hat. Dazu kann z. B.
auch gehören, die „einzugswilligen Kinder" bzw. deren „Verlobte"
zu vernehmen. Ferner hat der Mieter das Recht zur
Grundbucheinsicht, wenn er überprüfen will, ob der Vermieter
noch andere Häuser besitzt, in denen unter Umständen Wohnungen
frei sind.
Kündigung bei Wohnungsverkauf
Besonders gefährdet sind Mieter, deren Wohnung
verkauft wird. Gerade weil ein Verkauf nicht dazu berechtigt,
den Mieter vor die Tür zu setzen, wird Eigenbedarf oft
vorgeschoben. Entweder vor der geplanten Veräußerung, weil eine
leere Wohnung normalerweise einen höheren Preis erzielt als eine
vermietete. Oder nach dem Verkauf, weil der neue Besitzer selbst
einziehen will. Der bloße Wunsch, in den „eigenen vier Wänden"
zu wohnen, reicht zwar normalerweise nicht aus für eine
Eigenbedarfskündigung. Aus rechtlicher Sicht kann es aber
beispielsweise durchaus „vernünftig" und „nachvollziehbar" sein,
wenn der neue Besitzer die Wohnung gekauft hat, weil ihm seine
bisherige Mietwohnung gekündigt wurde. Wer Eigenbedarf damit
begründet, dass er selbst gekündigt wurde, muss nach einer
Entscheidung des Landgerichts München die Gründe dafür darlegen.
Sonderfall Umwandlung
Wurde die Wohnung gerade erst von einer Miet-
in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gibt es darüber hinaus
besondere Schutzvorschriften. Nach der derzeitigen Rechtslage
gilt in München nach der Umwandlung eine zehnjährige
Kündigungssperrfrist. Das heißt, betroffene Mieter sind zehn
Jahre lang vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder
wirtschaftlicher Verwertung geschützt.
Ist der Wohnraumbedarf überhöht?
Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann
unwirksam sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten
Wohnraumbedarf geltend macht. Welche Wohnungsgröße „vernünftig"
und welche überhöht ist, ist allerdings nicht leicht zu
beantworten, zumal hier nicht der eigene Maßstab zu Grunde
gelegt werden darf. So kann ein Eigentümer grundsätzlich frei
entscheiden, welche Wohnungsgröße er für angemessen hält und ob
er – auch alleine – eine große Wohnung bewohnen möchte. Trotzdem
haben Gerichte immer wieder eine Grenze gezogen und
beispielsweise die Eigenbedarfskündigung einer Vermieterin als
nicht mehr nachvollziehbar abgelehnt, die mit ihrem kleinen Kind
eine 250 Quadratmeter große Sieben-Zimmer-Wohnung bewohnen
wollte.
Gibt es eine Alternativwohnung?
Steht im Haus des Vermieters eine andere
Wohnung leer, kann er auf die verwiesen werden. Allerdings nur,
wenn die betreffende Wohnung nach Lage, Größe und Zuschnitt mit
der vermieteten Wohnung vergleichbar ist. Ein Vermieter, der
sich im Dachgeschoss eine Penthouse-Wohnung ausbauen will, muss
sich nicht mit einer leerstehenden Erdgeschoss-Wohnung zufrieden
geben. Ist der Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen nicht
bereit, die leer stehende Alternativwohnung zu nutzen, muss er
sie dem Mieter wenigstens zum Tausch anbieten.
War Eigenbedarf absehbar?
Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann
unakzeptabel sein, wenn der vom Vermieter angegebene
Kündigungsgrund schon vor Vertragsabschluss vorlag oder absehbar
war. Beispiel: Die Tochter des Vermieters war im dritten Monat
schwanger, als der Mietvertrag unterschrieben wurde. Ein halbes
Jahr später kündigte der Vermieter die Wohnung, weil seine
Tochter mit dem Kind einziehen wollte. Die Kündigung war
unwirksam. So kann von einem Wohnungseigentümer durchaus
erwartet werden, dass er vor einer Neuvermietung mit seinen
Angehörigen abklärt, ob Eigenbedarf absehbar ist. Was nicht
heißt, dass er jahrelang für alle Eventualitäten Wohnraum
vorhalten muss. Liegen zwischen Mietvertrag und Kündigung mehr
als fünf Jahre, kann die Kündigung wirksam sein.
Vorübergehende Nutzung?
Eigenbedarf kann nicht geltend gemacht werden,
wenn der Vermieter die Wohnung nur gelegentlich oder
vorübergehend für einige Monate nutzen möchte.
